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前三季度山西房地产开发市场运行情况分析

发布时间: 2021-10-29 15:46 来源: 【字体:

    [内容提要]今年以来,各级以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持“房住不炒”的定位,认真贯彻落实房地产“三稳”调控政策,加强房地产金融审慎管理,持续推进供给侧结构性改革,全省房地产开发市场总体呈现出稳定恢复态势。与此同时,我省房地产开发市场还暴露出房地产开发投资三大先行指标持续下滑、企业负债率继续走高等问题,保持政策的连续性,提升企业抗风险能力,加快房地产企业转型升级,促进房地产开发市场稳定健康发展。

  今年以来,全省上下认真贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理机制,持续巩固拓展疫情防控和经济社会发展成果,分类指导、精准施策,不断加强房地产市场供需双向调节,全省房地产开发市场呈现开发投资保持稳定增长、商品房销售面积高位持续回落、开发热点向外转移等态势。

  一、房地产开发市场运行特点

  (一)房地产开发投资保持稳定增长态势

  前三季度,全省房地产开发投资完成1513.3亿元,增长9.7%,增幅虽比上年同期回落1.6个百分点,比上半年回落2.6个百分点,但比全国平均增速快0.9个百分点,以2019年前三季度为基期,两年平均增速为10.5%,增幅比上半年加快0.3个百分点,比全国平均增速快3.3个百分点。其中,商品住宅投资完成1210.0亿元,增长12.2%,占房地产开发投资的比重由上年同期的78.1%提高到80.0%;办公楼投资完成24.2亿元,下降12.3%;商业营业用房投资完成114.2亿元,增长8.3%;其它类住房投资完成164.9亿元,下降2.2%。

  

  

  (二)房屋竣工面积大幅增加

  前三季度,全省房屋施工面积23776.9万平方米,增长17.9%,以2019年前三季度为基期,两年平均增速13.4%。其中,商品住宅施工面积17762.1万平方米,增长17.7%;办公楼施工面积548.5万平方米,增长16.0%;商业营业用房施工面积1920.7万平方米,增长12.8%。前三季度,全省房屋竣工面积724.6万平方米,增长86.9%,以2019年前三季度为基期,两年平均增速16.2%。其中,商品住宅竣工面积559.9万平方米,增长92.5%;办公楼竣工面积25.7万平方米,增长4.1倍;商业营业用房竣工面积55.3万平方米,增长1.4倍。

  (三)商品房销售面积高位持续回落

  前三季度,全省商品房销售面积2265.1万平方米,增长42.4%,增幅虽比上年同期加快39.4个百分点,比全国平均增速快31.1个百分点,但比上半年回落15.4个百分点,以2019年前三季度为基期,两年平均增速为21.1%,增幅比上半年回落0.1个百分点;商品房销售额1578.1亿元,增长40.7%,增幅比上年同期加快39.3个百分点,比全国平均增速快24.1个百分点,比上半年回落9.5个百分点,以2019年前三季度为基期,两年平均增速为19.4%,增幅比上半年加快1.1个百分点。

  

  分房屋类型看,9成以上为商品住宅销售。前三季度,商品住宅销售面积2153.2万平方米,增长42.2%,占商品房销售面积的比重由上年同期的95.2%下降到95.1%,其中90平方米及以下住房销售面积122.8万平方米,增长15.5%;90-144平方米住房销售面积1748.9万平方米,增长54.2%。商品住宅销售额1486.0亿元,增长41.2%,占商品房销售额的比重由上年同期的93.8%提高到94.2%,其中90平方米及以下住房销售额91.4亿元,增长18.5%;90-144平方米住房销售额1126.8亿元,增长55.9%。

  (四)商品房待售面积小幅反弹

  截止9月底,全省商品房待售面积799.2万平方米,增长0.5%,结束连续50个月的负增长后连续3个月呈现增长态势。其中,商品住宅待售面积484.6万平方米,增长1.5%;办公楼待售面积23.1万平方米,下降2.6%;商业营业用房待售面积165.7万平方米,下降1.4%。以2020年销售面积作为基数,商品房去化周期为3.6个月,其中商品住宅去化周期为2.3个月,低于去化周期6-12个月的合理区间。  

  (五)企业对销售回款的依赖程度提高

  随着房地产调控政策密集出台,涉房金融监管持续收紧,房地产企业对销售回款的依赖程度进一步提高。前三季度,房地产开发企业到位资金中定金及预收款682.2亿元,增长44.0%;个人按揭贷款332.1亿元,增长56.4%。以销售回款为主的定金及预收款和个人按揭贷款合计占本年到位资金的比重由上年同期的43.8%提高到55.6%。

  (六)房地产开发热点向外转移

  从前三季度房地产投资分布来看,房地产投资热点逐渐由太原都市区向外围转移,呈现出“圈内降温、圈外开花”的态势。从房地产开发投资增速看,前三季度,处于太原都市区的太原市、晋中市房地产开发投资均呈下降态势,增速分别为-5.3%和-6.2%;大同、长治、临汾三个副中心城市房地产开发投资增速分别为39.9%、34.3%、13.9%,均高于全省平均水平;六市域城市中除阳泉、运城2市房地产开发投资增速偏低外,其他4个市房地产开发投资增速均高于全省平均水平。从房地产开发投资比重看,太原市、晋中市房地产开发投资占全省的比重分别为33.8%和10.2%,所占比重分别比上年同期下降5.4个和1.7个百分点;大同、长治、临汾三个副中心城市房地产开发投资占全省的比重分别为15.1%、10.8%和6.0%,所占比重分别比上年同期提高3.3个、2.0个和0.2个百分点;六市域城市房地产开发投资所占比重均比上年同期提高。

前三季度全省及各市房地产投资情况  

  地区

  投资额

  (亿元)

  增速(%)

  占比(%)

  本年

  上年同期

  全  省

  1513.3

  9.7

  

  

  太  原

  512.2

  -5.3

  33.8

  39.2

  大  同

  228.2

  39.9

  15.1

  11.8

  阳  泉

  18.1

  7.2

  1.2

  1.2

  长  治

  162.8

  34.3

  10.8

  8.8

  晋  城

  98.8

  33.2

  6.5

  5.4

  朔  州

  34.3

  10.6

  2.3

  2.2

  晋  中

  154.3

  -6.2

  10.2

  11.9

  运  城

  126.0

  6.2

  8.3

  8.6

  忻  州

  33.7

  29.0

  2.2

  1.9

  临  汾

  91.4

  13.9

  6.0

  5.8

  吕  梁

  53.5

  24.7

  3.5

  3.1

  二、房地产开发市场运行中需要关注的问题

  (一)房地产开发投资三大先行指标持续下滑

  作为分析房地产开发投资走势的先行指标——房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积今年前三季度呈下滑态势。前三季度,全省房地产开发企业到位资金1824.7亿元,增长16.6%,增幅比上半年回落9.3个百分点,以2019年前三季度为基期,两年平均增速为8.3%,比上半年回落2.1个百分点,其中国内贷款下降19.8%,自筹资金下降11.3%;土地购置面积141.6万平方米,下降64.1%;房屋新开工面积3353.0万平方米,下降19.4%,其中商品住宅新开工面积2636.4万平方米,下降18.6%。

  

  (二)房地产新开工项目投资规模增速放缓

  前三季度,全省房地产新开工项目438个,计划总投资2496.5亿元,增长7.0%,增幅比上年同期回落1.6个百分点,比1-8月回落13.7个百分点,比同期全省房地产项目计划总投资增速低14.5个百分点,比同期房地产开发投资增速低2.7个百分点。其中,9月当月新开工项目49个,计划总投资244.2亿元,下降47.8%。分市域看,大同、运城、晋中和朔州房地产新开工项目计划总投资均呈下降态势,增速分别为-58.5%、-47.5%、-22.5%、-12.5%。新开工项目计划总投资增速放缓,反映出今后房地产开发投资保持稳定增长后劲不足。

  (三)房地产开发企业资产负债率继续走高

  资产负债率是企业负债总额占企业资产总额的百分比,是反映企业的全部资产中由债权人提供的资产所占比重的大小, 反映债权人向企业提供信贷资金的风险程度,也反映企业举债经营的能力,资产负债率过高会导致企业偿债能力下降。2020年,全省房地产开发企业资产总计15599.4亿元,增长14.1%;负债合计13999.6亿元,增长14.4%;资产负债率为89.7%,比2019年提高0.2个百分点,比2019年全国平均水平高9.3个百分点。

    

  三、房地产开发市场保持稳定健康发展的几点建议

  (一)保持房地产调控政策的连续性和稳定性

  坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,是促进房地产市场平稳健康发展和保持宏观经济平稳运行、防范化解房地产市场风险的必然要求,也是改善群众居住条件、增进人民福祉的现实需要。因此,各级要紧紧围绕“三稳”目标,结合当地实情, 夯实各级主体责任,积极构建促进房地产市场健康发展的“人、房、地、钱”四位一体的长效联动机制,因地制宜、精准发力,着力完善城镇住房保障体系,着力培育和发展租赁住房,保障合理的住房需求,缓解特定群体的住房困难,坚决抑制不合理的投机和炒作需要,不断推动我省房地产开发业稳定健康发展。

  (二)优化资产结构,不断提高企业防风险能力

  在“三线四档”融资管理持续收紧的情况下,降负债成为当前房地产开发企业的首要任务。各地要鼓励经营状况较好的企业兼并资产负债率较高的中小企业,以增强企业的竞争力,提高生产集中度,提高房地产企业抗风险的能力和水平,同时要加强房地产开发企业准许资格审查,加大银行贷款流向监管,提高拿地、预售等门槛,切实保障市场的良性循环,防止资金断裂导致项目烂尾。各房地产开发企业要根据自身实际合理把握拿地节奏,优化投资模式和资本结构,提升运营效率,采取各种促销手段加速资金回笼,增加企业经营现金流,及时偿还有息负债,调节长、短债比例,不断改善对于境内非银渠道的依赖度,有效降低企业成本;已踩红线的企业要借鉴万达经验,采取出售资产、股权等方式调整业务结构,剥离不良资产。

  (三)加快房地产企业转型升级

  《十四五》规划提出:“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”、“ 加快培育和发展住房租赁市场”、“推进老旧楼宇改造”、“促进住房消费健康发展”等内容,为房地产行业健康发展明确了方向。房地产开发企业要顺应政策导向、人口发展趋势、生活追求方向,通过经营模式转变、开发内容拓展、服务手段创新等方式,结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等特色产业,打造 “房地产、服务、文旅、金融”产业融合发展的地产模式,不断满足社会和市场的需求。