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2021年山西房地产开发市场运行情况分析

发布时间: 2022-01-27 09:07 来源:山西省统计局 【字体:


内容提要:今年以来,全省上下坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,统筹常态化疫情防控和经济社会发展,全面落实中央“房住不炒”的要求,积极稳妥实施房地产长效机制,不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段,着力稳地价、稳房价、稳预期,全省房地产开发市场总体保持稳定。与此同时,我省房地产开发市场暴露出房地产开发投资三大先行指标同步放缓、新入库项目投资规模下降、房价出现松动迹象等问题,保持政策的稳定性,拓展多元融资渠道,加强房地产市场监管力度,促进房地产开发市场稳定健康发展。

今年以来,各地积极贯彻落实党中央、省委决策部署,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持“稳”字当头,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,房地产市场呈现出总体稳定的发展态势。

一、房地产开发市场运行特点

(一)房地产开发投资回落趋稳

今年以来,山西房地产开发投资在上年增速持续加快的基础上呈现出高开低走,渐趋平稳的态势。2021年,全省房地产开发投资完成1945.2亿元,增长6.3%,增幅分别比一季度、上半年、前三季度回落22.6个、6.0个、3.4个百分点,比同期固定资产投资增速低2.4个百分点,比全国平均增速高1.9个百分点。以2019年为基期,两年平均增速为8.4%,增幅比前三季度回落2.1个百分点,比全国平均增速高2.7个百分点。


从构成看,建筑工程投资拉动作用明显。2021年,全省房地产开发投资中建筑工程投资完成1453.6亿元,增长25.6%,增幅比上年加快5.1个百分点,占全省房地产开发投资比重由上年63.2%提高到74.7%,拉动房地产开发投资增长16.2个百分点;安装工程投资完成103.1亿元,下降1.5%;设备工器具购置14.7亿元,下降30.1%;以企业支付土地购置费为主的其他费用373.9亿元,下降31.7%,其中土地费194.9亿元,下降48.3%。

从用途看,商品住宅投资稳定增长,占比提高。2021年,全省房地产开发投资中商品住宅投资完成1556.1亿元,增长8.7%,增幅比上年回落1.8个百分点,占房地产开发投资的比重由上年的78.2%提高到80.0%,拉动房地产开发投资增长6.8个百分点;办公楼投资完成30.6亿元,下降24.1%;商业营业用房投资完成147.8亿元,下降0.5%。 在商品住宅投资中,以改善性住房为主的90-144平方米户型投资完成1079.1亿元,增长14.6%,增幅比上年加快2.5个百分点,占商品住宅投资的比重由上年的65.8%提高到69.4%。

从项目规模看,大项目开发投资带动作用减弱。2021年,全省5亿元及以上项目房地产开发投资完成1358.9亿元,增长4.9%,增幅比上年回落4.9个百分点,比全省房地产开发投资增速低1.4个百分点,占全省房地产开发投资比重由上年70.7%下降到69.9%,拉动全省房地产开发投资增长3.5个百分点,拉动点比上年减少3.5个百分点;1-5亿元项目房地产开发投资完成525.9亿元,增长11.6%,增幅比上年回落1.9个百分点,占全省房地产开发投资比重由上年25.8%提高到27.0%,拉动全省房地产开发投资增长3.0个百分点,拉动点比上年减少0.4个百分点;亿元及以下项目房地产开发投资完成60.4亿元,下降5.7%,占全省房地产开发投资比重由上年3.5%下降到3.1%。

(二)房屋竣工面积高速增长

2021年,全省房屋施工面积24930.4万平方米,增长13.6%,增幅比上年加快1.4个百分点,以2019年为基期,两年平均增速12.9%。其中,商品住宅施工面积18600.5万平方米,增长13.3%;办公楼施工面积575.7万平方米,增长14.8%;商业营业用房施工面积1972.3万平方米,增长8.0%。2021年,全省房屋竣工面积2639.3万平方米,增长78.2%,以2019年为基期,两年平均增速98.2%。其中,商品住宅竣工面积2020.8万平方米,增长78.6%;办公楼竣工面积72.7万平方米,增长2.7倍;商业营业用房竣工面积197.0万平方米,增长1.3倍。

(三)商品房销售量高位持续回落

2021年,全省商品房销售面积3204.4万平方米,增长19.3%,增幅分别比一季度、上半年、前三季度回落62.8个、38.4个、23.0个百分点,比全国平均增速高17.4个百分点,以2019年为基期,两年平均增速为16.4%,增幅比前三季度回落4.7个百分点;商品房销售额2170.9亿元,增长15.1%,增幅分别比一季度、上半年、前三季度回落54.4个、35.0个、25.5个百分点,比全国平均增速高10.3个百分点,以2019年为基期,两年平均增速为15.3%,增幅比前三季度回落4.1个百分点。分季度看,商品房销售面积一季度增长82.2%,二季度增长48.3%,三季度增长23.8%,四季度下降13.9%;商品房销售额一季度增长69.6%,二季度增长42.4%,三季度增长28.1%,四季度下降22.3%。

分房屋类型看,商品住宅占据了商品房销售市场的绝对主力。2021年,商品住宅销售面积3034.9万平方米,增长19.0%,占商品房销售面积的比重由上年的94.9%下降到94.7%,其中90平方米及以下住房销售面积175.0万平方米,增长5.3%;90-144平方米住房销售面积2466.3万平方米,增长26.4%;144平方米以上住房销售面积393.6万平方米,下降8.9%。商品住宅销售额2030.1亿元,增长15.8%,占商品房销售额的比重由上年的93.0%提高到93.5%,其中90平方米及以下住房销售额130.2亿元,增长8.3%;90-144平方米住房销售额1547.9亿元,增长25.1%;144平方米以上住房销售额352.0亿元,下降11.0%。

分期现房看,期房销售面积占比进一步提高。2021年,商品房期房销售面积2925.9万平方米,增长19.8%,占商品房销售面积的比重由上年的90.9%提高到91.3%,商品房期房销售额2031.8亿元,增长14.6%,占商品房销售额的比重由上年的94.0%下降到93.6%;商品房现房销售面积278.5万平方米,增长14.6%,占商品房销售面积的比重由上年的9.1%下降到8.7%,商品房现房销售额139.1亿元,增长23.6%,占商品房销售额的比重由上年的6.0%提高到6.4%。

(四)商品房待售面积止跌反弹

截至2021年底,全省商品房待售面积861.5万平方米,增长9.7%,增幅比上年加快28.4个百分点,结束了连续5年下降态势。其中,商品住宅待售面积517.4万平方米,增长11.4%,增幅比上年加快30.1个百分点;办公楼待售面积21.2万平方米,下降12.3%;商业营业用房待售面积187.4万平方米,增长11.6%,增幅比上年加快34.1个百分点。

(五)企业对销售回款的依存度进一步提高

在银行贷款趋紧和自筹资金下降的情况下,本年到位资金仍能有所增长,销售回款成为房企资金流的重要来源。2021年,全省房地产开发企业到位资金2544.4亿元,增长12.3%,增幅比上年加快7.4个百分点。其中,国内贷款113.1亿元,增长4.7%;利用外资0.6亿元,下降84.3%;自筹资金902.7亿元,下降9.6%;定金及预收款970.2亿元,增长27.7%;个人按揭贷款471.7亿元,增长46.4%。以销售回款为主的定金及预收款和个人按揭贷款合计占本年到位资金的比重由上年的47.8%提高到56.7%,所占比重再创新高。


(六)区域分化进一步显现

2021年,房地产开发市场持续向三个城镇圈下沉发展态势,城镇群房地产开发投资下降,商品房销售量增速走低;三个城镇圈房地产开发投资和商品房销售量增速明显快于城镇群。从房地产开发投资情况看,2021年,太原城镇群开发投资完成1001.6亿元,下降4.7%,占全省房地产开发投资的比重由上年的57.4%下降到51.5%;晋北城镇圈开发投资完成304.1亿元,增长36.0%,占全省房地产开发投资的比重由上年的12.2%提高到15.6%;晋东南城镇圈开发投资完成352.9亿元,增长26.0%,占全省房地产开发投资的比重由上年的15.3%提高到18.1%; 晋南城镇圈开发投资完成286.6亿元,增长4.2%,占全省房地产开发投资的比重由上年的15.0%下降到14.7%。从商品房销售情况看,2021年,太原城镇群商品房销售面积1379.8万平方米,增长4.5%,占全省商品房销售面积的比重由上年的49.2%下降到43.1%;晋北城镇圈商品房销售面积385.5万平方米,增长19.7%,占全省商品房销售面积的比重为12.0%,与上年持平;晋东南城镇圈商品房销售面积673.2万平方米,增长48.9%,占全省商品房销售面积的比重由上年的16.8%提高到21.0%;晋南城镇圈商品房销售面积765.9万平方米,增长29.7%,占全省商品房销售面积的比重由上年的22.0%提高到23.9%。

2021年“一群三圈”房地产开发投资及商品房销售情况

地区

投资额

(亿元)

增速

(%)

占比(%)

商品房销售面积(万平方米)

增速

(%)

占比(%)

本年

上年

本年

上年

全  省

1945.2

6.3

3204.4

19.3

太原城镇群

1001.6

-4.7

51.5

57.4

1379.8

4.5

43.1

49.2

太  原

665.7

-6.9

34.2

39.1

821.8

4.7

25.6

29.2

阳  泉

24.2

-10.1

1.2

1.5

60.6

15.9

1.9

1.9

晋  中

198.4

-10.9

10.2

12.2

296.1

-9.0

9.2

12.1

忻  州

48.8

46.7

2.5

1.8

107.7

31.6

3.4

3.0

吕  梁

64.5

20.9

3.3

2.9

93.6

22.2

2.9

2.9

晋北城镇圈

304.1

36.0

15.6

12.2

385.5

19.7

12.0

12.0

大  同

266.2

44.5

13.7

10.1

307.4

25.6

9.6

9.1

朔  州

37.9

-3.7

1.9

2.1

78.1

1.1

2.4

2.9

晋东南城镇圈

352.9

26.0

18.1

15.3

673.2

48.9

21.0

16.8

长  治

217.2

30.0

11.2

9.1

391.7

22.3

12.2

11.9

晋  城

135.7

20.0

7.0

6.2

281.5

113.4

8.8

4.9

晋南城镇圈

286.6

4.2

14.7

15.0

765.9

29.7

23.9

22.0

运  城

164.6

1.1

8.5

8.9

458.3

38.1

14.3

12.4

临  汾

122.0

8.8

6.3

6.1

307.6

19.0

9.6

9.6

二、房地产开发市场运行中需要关注的问题

(一)房地产开发投资三大先行指标同步放缓

2021年,全房地产开发三大先行指标中,新开工面积4347.7万平方米,下降25.0%;土地购置面积316.2万平方米,下降47.5%;开发企业本年到位资金2544.4亿元,增长12.3%,增幅虽比上年加快7.4个百分点,但分别比一季度、上半年、前三季度回落47.4个、13.5个、4.3个百分点。与此同时,开发企业各项应付款合计599.8亿元,增长57.8%,占房地产开发投资比重由上年的20.8%提高到30.8%。

(二)新入库项目投资规模增速下降

2021年,全省房地产新入库项目538个,比上年减少26个,计划总投资2954.4亿元,下降7.1%;单个项目平均计划总投资5.5亿元,比上年减少1447万元;开发投资完成466.1亿元,下降25.8%,下拉全省房地产开发投资8.9个百分点。分市域看,运城、晋中、大同、太原、临汾、晋城和朔州7个市房地产新入库项目计划总投资均呈下降态势,增速分别为-51.2%、-48.7%、-47.6%、-31.4%、-15.5%、-6.8%、-2.6%。新入库项目计划总投资增速下降,反映出房地产开发投资保持稳定增长的后劲不足。

(三)商品房价格出现松动迹象

根据70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,2021年12月,太原市新建商品住宅价格同比下降2.9%,环比下降0.9%,同比连续16个月下降,环比连续5个月下降。根据商品房销售额与销售面积之比看,2021年,全省商品房销售额与销售面积之比为6775元/平方米,同比下降3.5%,环比下降1.5%,其中商品住宅销售额与销售面积之比为6689元/平方米,同比下降3.7%,环比下降1.6%。

三、房地产开发市场保持稳定健康发展的几点建议

(一)坚持“房住不炒”定位,保持政策稳定性

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,补齐租赁住房短板,解决好新市民和青年人的住房问题。要继续稳妥实施房地产长效机制,落实城市主体责任,保障刚性住房需求,满足合理的改善性住房需求,完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制,努力做到稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

(二)深度拓展多元融资渠道

探索建立政府引导、社会资本共同参与的多元化、多渠道资金筹集机制,鼓励和引导房地产开发企业利用多种渠道筹集开发资金,进一步拓宽融资渠道,缓解企业资金紧张困难的问题;充分利用金融机构股权融资供应链金融融资、与非地产业务融资跟投融资等方式筹集资金作为补充,不断提高企业内源融资能力,减少对银行贷款的依赖性;培育组建集团房地产开发企业,采取强强联合、强弱联合的形式,增强企业竞争力,降低开发成本和投资风险,保证企业资金流稳定。

(三)加强房地产市场的监管力度

加强房地产金融管理,进一步完善“三线四档”融资管理规则,严格落实银行房地产贷款集中度管理制度,坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房,及时防范和化解金融风险隐患。建立房地联动机制,借鉴北京市住宅用地限房价、控地价、提品质做法,严格购地企业资格审核,建立购地资金审查和清退机制。针对个别房地产企业房地产项目逾期交付风险,以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标,以法治化市场化为原则,加强预售资金监管,确保专款专用,切实维护社会稳定和群众合法权益。