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2022年山西房地产开发市场运行情况分析

发布时间: 2023-01-20 10:35 来源: 【字体:

2022年,各级党委政府全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,因城施策促进房地产市场平稳健康发展,全力以赴“保交楼、稳民生、保稳定”,坚决维护购房者的合法权益,全省房地产下行态势得到有效减缓,但也暴露出供需两端乏力、企业信心不足、到位资金紧张等问题。坚持房地产调控政策连续性,扎实做好“保交楼”工作,积极引导房企转型升级,推动房地产业向新发展模式平稳过渡,确保房地产开发业稳定健康发展。

一、房地产开发市场运行特点

(一)房地产开发投资持续走低

2022年,受宏观经济下行、新冠疫情反复以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响,全省房地产开发投资持续走低。2022年,全省房地产开发投资完成1764.2亿元,下降9.3%,降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大18.3个、1.6个和1.3个百分点。其中,商品住宅投资完成1395.4亿元,下降10.3%;办公楼投资完成27.1亿元,下降11.2%;商业营业用房投资完成123.1亿元,下降16.8%;其它类房屋投资完成218.6亿元,增长3.7%。

图1  全国及山西房地产开发投资增长情况

(二)房屋施工面积增速持续回落

2022年,全省房屋施工面积25350.5万平方米,增长1.7%,增幅比上年回落12.0个百分点,比一季度、上半年、前三季度分别回落8.7个、3.4个和0.2个百分点,其中商品住宅施工面积19068.6万平方米,增长2.5%,增幅比上年回落10.8个百分点;房屋新开工面积3453.9万平方米,下降20.6%,连续9个月呈下降态势,其中商品住宅新开工面积2734.9万平方米,下降19.4%;房屋竣工面积2126.8万平方米,下降19.4%,其中商品住宅竣工面积1636.6万平方米,下降19.0%。

(三)商品房销售量增速触底

2022年,全省商品房销售面积2256.7万平方米,下降29.6%,降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大11.6个、2.7个和3.0个百分点,其中住宅销售面积2152.2万平方米,下降29.1%,占商品房销售面积的比重由上年的94.7%提高到95.4%;商品房销售额1514.0亿元,下降30.2%,降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大10.4个、0.4个和0.7个百分点,其中住宅销售额1418.4亿元,下降30.1%,占商品房销售额的比重由上年的93.5%提高到93.6%。

图2  山西商品房销售面积和销售额增长情况

(四)企业到位资金降幅持续扩大

2022年,全省房地产开发企业到位资金2031.1亿元,下降20.2%,降幅比一季度、上半年和前三季度分别扩大14.5个、2.0个和3.3个百分点。其中,国内贷款62.3亿元,下降44.9%,占全省到位资金的比重由上年的4.4%下降到3.1%;自筹资金800.2亿元,下降11.4%,占全省到位资金的比重由上年的35.5%提高到39.4%;定金及预收款710.5亿元,下降26.8%,占全省到位资金的比重由上年的38.1%下降到35.0%;个人按揭贷款365亿元,下降22.6%,占全省到位资金的比重由上年的18.5%下降到18.0%。

(五)房地产市场发展空间省会外围拓展

从市域看,2022年,房地产开发投资呈增长态势的市分别为忻州、大同和晋城,增速分别为21.1%、8.8%和0.7%;呈下降态势的市分别为吕梁、临汾、晋中、阳泉、运城、长治、太原、朔州,增速分别为-1.2%、-7.0%、-9.7%、-10.2%、-11.2%、-14.2%、-18.6%、-29.7%。商品房销售面积除吕梁(2.7%)增长外,其余10个市均下降。从城镇群看,2022年,中部城市群、晋北城镇圈、晋东南城镇圈、晋南城镇圈房地产开发投资分别完成865.3亿元、316.1亿元、323.0亿元、259.7亿元,分别增长-13.6%、4.0%、-6.5%、-9.4%;商品房销售面积分别完成981.4万平方米、248.8万平方米、502.9万平方米、523.6万平方米,分别增长-28.9%、35.5%、-25.3%、-31.6%。

表1 分区域房地产开发投资与商品房销售情况

地区

房地产开发投资

商品房销售面积

总量

(亿元)

增速   (%)

比重 (%)

总量

(万平方米)

增速 (%)

比重 (%)

总计

1764.2

-9.3

--

2256.7

-29.6

--

中部城市群

865.3

-13.6

49.0

981.4

-28.9

43.5

太  原

541.6

-18.6

30.7

507.4

-38.3

22.5

阳  泉

21.7

-10.2

1.2

44.4

-26.7

2.0

晋  中

179.2

-9.7

10.2

244.5

-17.4

10.8

忻  州

59.1

21.1

3.3

89.0

-17.4

3.9

吕  梁

63.7

-1.2

3.6

96.1

2.7

4.3

晋北城镇圈

316.1

4.0

17.9

248.8

-35.5

11.0

大  同

289.5

8.8

16.4

204.0

-33.6

9.0

朔  州

26.6

-29.7

1.5

44.8

-42.6

2.0

晋东南城镇圈

323.0

-8.5

18.3

502.9

-25.3

22.3

长  治

186.4

-14.2

10.6

321.1

-18.0

14.2

晋  城

136.7

0.7

7.7

181.8

-35.4

8.1

晋南城镇圈

259.7

-9.4

14.7

523.6

-31.6

23.2

运  城

146.2

-11.2

8.3

318.5

-30.5

14.1

临  汾

113.5

-7.0

6.4

205.1

-33.3

9.1

二、房地产开发市场运行中需要关注的问题

(一)房地产供需两端乏力

受新冠疫情影响,消费者购房欲望及购买能力下降,需求降低导致供需两端“双疲软”现象。从供应端来看,建设进度明显放缓,开发投资、竣工面积双双缩水。2022年,房地产开发投资下降9.3%,降幅是2018年以来降幅最大的一年,代表实体投资的建安投资下降13.7%,下拉全省房地产开发投资11.0个百分点;房屋竣工面积下降19.4%。从需求端来看,11个市商品房销售面积均下降,导致全省降幅近3成。2022年,商品房销售面积下降29.6%,其中商品住宅销售面积下降29.1%;据国家统计局70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,2022年12月,新建商品住宅销售价格同比下降4.6%,环比下降0.6%。

(二)房地产企业信心低迷

受销售市场低迷、资金回笼速度放缓、原材料价格上涨、个别房企债务风险等因素影响,房地产开发项目建设进度明显放缓。一是新增项目投资规模锐减。2022年,全省新增房地产开发项目454个,计划总投资1893.6亿元,分别下降35.9%和15.5%;单个项目平均计划总投资4.2亿元,同比下降24.2%。二是企业拿地积极性不高2022年,全省土地购置面积下降27.9%,待开发土地面积增长7.8%。其中,民营企业土地购置面积下降44.1%,待开发土地面积增长10.7%。三是民营企业投资意愿不足。2022年,全省民营房地产开发企业投资完成1616.8元,下降12.2%,增幅比同期房地产开发投资增速低2.9个百分点,占全省房地产开发投资的比重由上年同期94.7%下降到91.6%。

(三)企业到位资金紧张

受企业经营效益下滑、融资渠道变窄等因素影响,房地产企业到位资金明显紧张。2022年,全省房地产开发企业到位资金下降20.2%,增幅比同期房地产开发投资低10.9个百分点,是近25年来首次呈下降态势。根据四季度景气调查结果显示,仅有1.4%的房企本季度资金周转充裕。

三、房地产开发市场保持稳定发展的几点建议

(一)保持房地产调控政策的连续性

毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、精准施策,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。坚持稳字当头、稳中求进,全面落实城市政府主体责任,进一步完善长效管理调控机制,做好重点区域房地产市场调控工作,确保房地产市场平稳发展的目标下提振供需两端市场信心。进一步完善住房保障体系,大力支持刚性和改善性住房需求,加大保障性租赁住房供给和长租房市场建设力度,着力解决新市民、年轻群体的住房困难。

(二)扎实做好保交楼工作

“保交楼”是房地产业健康发展的重要基础,也是稳民生的重要体现。各地要认真贯彻中央政治局会议提出的“扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作”要求,用好用活政策“工具箱”,支持房企融资“三箭齐发”,加快化解房地产风险,切实维护购房人合法权益、维护社会稳定大局。 房地产企业要履行“保交楼”主体责任,采取有效措施积极处置资产、多方筹措资金,努力提升工程进度,确保按承诺时间如期保质交付,进一步提升品牌影响力。

(三)积极引导房企转型升级

《十四五》规划提出:“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”、“加快培育和发展住房租赁市场”、“推进老旧楼宇改造”、“促进住房消费健康发展”等内容,为房地产行业健康发展明确了方向。房地产开发企业要坚持“质量为王,创新为本”,顺应政策导向、人口发展趋势、生活追求方向,从单一的住宅开发向综合开发转变,从侧重开发向开发、运营、服务并重转变,按照联网模式、跨界模式、平台模式并结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等特色产业,打造“房地产、工业、服务、文旅、金融、信息化”产业融合发展的地产模式,不断满足社会和市场的需求,提升企业生存能力。